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楼市深改期:试水“租售并举”,市场持续向稳

[摘要]在经历自去年3月份以来密集调控政策后,步入“下半场”的内地楼市或将面临进一步调整。

在经历自去年3月份以来密集调控政策后,步入“下半场”的内地楼市或将面临进一步调整。

2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;2016年9月30日。北京(楼盘)率先出台新的楼市调控新政,紧随其后,天津、武汉、深圳、广州等城市均密集表态,先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌(楼盘)加入调控阵营,短短9天时间,全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

时间不紧不慢步入2017年,楼市调控仍在加码。上半年,北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。杭州、南京等二线城市则相继加码限购力度,将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。

不止如此,与此前楼市调控多集中在一二线城市不同,部分一线周边县市及三四线城市也陆续加入调控阵营。河北涿州、沧州、保定市涞水县开始限购,广东佛山、中山在限购力度上均有不同程度加码。

此外,“限售”政策也成为本轮调控一大亮点。3月份,北京首开先河出台限售政策,随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令,海南更是在全省范围内施行限售新政。除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外,其余城市限售周期基本维持在2-3年。克而瑞认为,该政策本意在于积极支持自住性需求,着力打压投资、投机性需求,以便维稳房地产市场。

各类调控举措背后,其目的是要坚持住房的居住属性。“房子是用来住的,不是用来炒的。”早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。

戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为:“短期调控与长效机制相结合,平稳的市场环境有利于长效机制的介入与作用。诸如热点城市加大土地供应、建设发展特色小镇、大力推动租赁住房市场等一系列房地产长效机制和基础性制度建设将引导房地产市场逐渐走向长期稳定。”

房价 (南宁房价当日报 ):一线城市全线回落

受密集调控影响,2018年8月,30个大中城市商品房成交套数138970 套,同比下降38.92%;成交面积1454.47 万平方米,同比下降40.69%,跌幅扩大0.86 个百分点。

来自克而瑞的报告也指出,8月份,一线城市环比下跌3%,同比锐减63%。北京、上海和广州成交量同比均大幅回落,市场热度锐减。二三线城市环比下降6%,同比减少36%。

以深圳为例。2014年10月,在住房需求旺盛、信贷宽松等多重因素催生下,深圳房价接连赶超上海、北京,领涨全国。2016年4月之前,深圳房价已持续了长达18个月的上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者,供需关系矛盾突出、人口净流入量与资本集聚,都是深圳楼市得以持续上涨的因素构成。

为此,深圳政府不得不接连制定限购限贷“组合拳”,以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

2016年3月25日,深圳出台“深六条”把限购社保1年提高至3年,打击首付贷的形式,抑制深圳过多的投资性需求。为进一步抑制楼市过快增长。2016年10月4日,深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,被市场称为史上最严限购“深八条”。与“3·25新政”相比,后者同时从需求和供给两方面对房价进行把控,以期遏制开发商、中介、投资客等“投机炒房”行为。

近两年的上行周期,终在深六条、深八条两次强力调控政策下得到抑制。来自深圳中原研究中心显示,在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,2017年上半年深圳全市成交105万平方米,较2016年下半年下滑40%,其销售均价则从去年11月的54986元/平方米微跌至今年6月份的54492元/平方米。

9月4日,据深圳市规划和国土资源委员会数据显示,截至8月深圳新建商品住宅成交均价已连续11个月下降。数据显示,深圳8月新建商品住宅成交均价为每平方米5.44万元,同比跌5.8%;成交套数1984套,同比跌14.2%;成交面积20.11万平方米,同比减少13.7%。二手房市场方面,8月深圳全市共成交6717套,同比减少15.1%;成交面积50.02万平方米,同比下跌14.5%。

深圳中原研究中心表示,深圳房价在调控大环境下逐步回归理性,房屋的居住用途也得到进一步的强化,“房子是用来住的,不是用来炒的。”已在深圳楼市中看到效果。